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2007-08-20

寫字樓最受企業關注的幾大因素

 

  企業選址,并不僅僅是找一個能夠遮風避雨的辦公場所進駐進去那么簡單。企業選址,是關乎企業未來發展的一件大事,而對于那些買下整棟寫字樓的企業來說更是如此,買下就意味著辦公空間已經成了公司的固定資產,選址同時意味著開始了一次新的投資。其實,無論是租賃]還是買斷,對于企業來說,選址都是一項最具挑戰性的決策。

  辦公地點是一個公司的重要條件,這就好比蓋房子需要有土地一樣,當然,如果是“皮包公司”那我們就另當別論了。辦公樓不僅是員工的工作空間,也影響著公司的對外形象,因此企業在選擇的時候會按照自己的需求以及要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估,包括地段、交通、成本以及寫字樓本身的配套、物業等方面的軟硬指標。

  可能在所有類型的企業中我們無法做到面面俱到,不同類型的企業或許有其行業的特殊需求,然而任何事物都會有一個共性。比如,著名企業選擇寫字樓一般都是這樣一個循序漸進的一個流程:對大區域經濟具有輻射力的中心城市>>>對整個城市具有影響力的街區>>>與企業經營產業相關的大街>>>一個城市中具有知名度的地標建筑>>>具有地標作用的高水準寫字樓。我們所做的,就是希望找出企業在選擇寫字樓過程中的共性,即寫字樓最受企業關注的X大因素。

  黃金區位

  房地產開發有三大要素,第一是地段,第二是地段,第三還是地段。這條定律對于寫字樓,幾乎沒有反例,其無疑也是企業關注寫字樓的第一要素。

  企業選址應首選人才、技術、信息和資金密集的區域。城市的商務中心區,由于聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施而始終成為企業青睞的首選區域。大企業集中的區域同樣具有區位優勢,能夠吸引更多的人才、資本、信息等創新要素向該區域流動,在價值鏈分工中,占據“高端”地位,獲取更高的利潤回報,不但能夠補償其較高的費用成本,而且能夠提升本區域的產業水平,擴大本地區經濟總量,提高區域經濟競爭能力。

  一句話提示:選擇黃金區位雖然意味著高物業成本,但由于黃金區位聚集了最先進齊全的市政設施、商務設施、娛樂設施、文化教育設施及居住設施,所以對很多企業而言,從綜合商務成本來說還是降低的。

  交通順暢

  黃金區位當然重要,但并不意味著區位就是唯一。有很多時候黃金區位與交通堵塞相互衍生,正是由于區位黃金,所以引來了更多的企業、更多的人流、更多的汽車,還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。

  在將時間和成本等同的今天,交通是否順暢已經成了企業最關心的因素之一。交通甚至會改變城市人口的經濟行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發揮著重要作用,地鐵、輕軌向郊區拓展并延伸,在時空范圍內縮小了城市的體積,同時在經濟上有放大了城市的功能。一座再現代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件,那么它就失去了市場競爭最有力的武器。

  一句話提示:對交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道,但臨主干道卻并不意味著車行的便捷,往往在調頭、交通禁行上有諸多限制。

  配套設施

  政府和企業都已意識到,配套設施完善的建筑綜合體對于一個區域的意義,它不僅僅是代表著形象,同時也是人氣的聚集、商務元素的流動,同時它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態。建筑綜合體已經成為商務中心區最精華的濃縮版。各種活躍的經濟元素更是追身而至。

  配套設施完善的建筑綜合體一般都具有超大規模,這里所說的超大規模,不僅是指建筑體積本身比較大,而且更強調其規模的伸展力及拓展性。一方面,不僅是寫字樓建筑本身的規模要大,而且必須要有強大的綜合配套,經營成一個集寫字樓、公寓、商住、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面,還要視其交通條件而論,四通八達的交通一定是其寫字樓規模的重要支撐。一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規?;呐涮自O施,是難以稱得上星級。

  一句話提示:最為企業看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。

  硬件設施

  就像星級酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣,在寫字樓方面追求的硬件,更多的是科技與創新。寫字樓市場目前流行兩大評定標準,一是甲級寫字樓,一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓,實為一種通行叫法,并沒有固定標準,因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣,恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下,5A寫字樓倒是有一定的標準,類似于酒店星級評定的方法。那么,什么是5A智能化呢?一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外,還包括其所用的建筑技術、標準層高、標準承重、弱電系統等。

  對寫字樓而言,硬件設施就象是一輛汽車的發動機,百公里耗油量就相當于企業入住后所支出的日常入住成本,好的發動機在提供強勁動力的同時能更加省油,先進智能的寫字樓硬件配套設施在帶給企業舒適的辦公環境的同時,還能給企業帶來最大限度的成本節約。

  一句話提示:不同企業對于硬件設施的要求其實大同小異,目前很多寫字樓也標榜自己是5A級寫字樓,企業在考察樓宇硬件品質時主要需要考慮硬件設施在后期使用和維護上的成本。

  軟性服務

  寫字樓的運作要想取得成功,除了良好的硬件作基礎,還需要好的軟件做支撐。對客戶進行人性化的服務及物業管理,有助于提升寫字樓品質,增強市場競爭力。

  相對酒店的五星級服務標準,寫字樓服務有了明顯的變化,一方面體現在高效的物業管理上,另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。比如,將洗衣送餐這些酒店式服務改寫為衛星會議、活動策劃、會展中心等服務。又如,一些新型寫字樓不僅能夠實現全天候空調節假日無休,而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫。

  無論是企業租或買寫字樓,選擇好物業管理至關重要,因為物業管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、安保、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。如果購買寫字樓,特別是整購,固定資產就需要自己維護,可能企業選擇辦公物業,一種形式是購買;一種形式是租賃。購買辦公物業,是企業的固定資產投資,需精打細算,租賃物業相對來說較為簡單,比較市場租賃價格、物業管理費、空調加時費就可以了。企業在選擇辦公地點的時候,物業也是他們關注的一大要素。

  一句話提示:好的物業管理公司不僅意味著辦公舒適,也同時意味著辦公環境的安全。

  建筑文化

  所謂建筑文化,有點虛無縹緲,畢竟對于一座現代化的建筑,無法賦予它太多的歷史積淀和文化底蘊,但是建筑文化又無時無刻不在存在著,它時刻影響著入住的企業和工作的員工,甚至能影響到小范圍周邊的區域經濟,最典型的莫過于國貿中心。正是由于有了國貿中心,然后有了周邊的商業聚集,才有了今天的CBD。國貿中心就已經具有了建筑文化,它所代表的就是中國的CBD文化,正是國貿具有了這種文化內涵,所以對企業來說,國貿中心比一般意義上的寫字樓更具有吸引力。吸引他們的并不再僅僅是一座現代化的寫字樓,有時候企業選擇國貿的原因僅僅因為它是“國貿中心”,這就是一座具有建筑文化的寫字樓的魅力。

  其實聰明的開發商已經注意到了建筑文化對于一座寫字樓的重要性,抑或許他們沒意識到,但是在開發商為了某一地段的“地標”之稱展開爭斗的時候,其實這就是在塑造寫字樓的建筑文化。一座沒有建筑文化只注重硬件設施的建筑,就象一個衣著光鮮而沒有內涵的人,人們不愿意同這樣的人交朋友,同樣企業也不愿意在這樣的建筑里安家落戶。

  一句話提示:雖說建筑文化是一個看似虛無的概念,但這種文化總在建筑的每一個細節傳遞:景觀、設施、管理……而這些細節恰好是折射了建造者和管理者團隊的水平。

  新健康辦公主義

  非典疫情后,如何營造一個健康的辦公環境成為人們掛在嘴邊的議題。建筑體系的防護性、建筑材料的環保性、建筑布局的合理性、技術條件的先進性和空間相對隔離,是當前寫字樓開發中應率先解決的問題。此外,如果寫字樓周圍工廠林立,被廢氣環繞,即使它處于黃金地段,也無人問津。寫字樓周圍最好有大片的綠化和景觀,使得景觀輕松入眼,有利于消解工作疲勞。

  原來的企業選擇寫字樓大多熱衷于摩天大廈、玻璃幕墻、開闊的大堂和5 A級的豪華寫字間,而現在,隨著社會的發展,人們選擇辦公空間的標準,除了考慮地域的資源優勢和升值前景外,還會更多地關注辦公地點的生態環境。

  人性化、綠色環保、高智能化已成為“新健康辦公主義”的三大要素。由于新型企業以智力型辦公為主,員工用腦時間長,辦公時間相對較為靈活,需要更多的休閑空間及人與人交流的環境,因此,辦公空間突破了傳統的“辦公室+公共走廊”的空間模式,提倡開放式辦公環境,使空間組合自由化,辦公空間趨于模糊化;其次,在辦公區內設有更多的公共休閑空間及樓宇內立體綠化,且不僅僅只注重外部的環境景觀,在內部的辦公空間中也廣泛引入綠色景觀,巧妙地將自然空氣引入辦公樓內,形成健康環保的辦公空間。

  一句話提示:寫字樓的外部環境是否生態,內部布局是否合理,整體是否符合健康主義現在的確已經成了企業關注的一大焦點問題,是否實現辦公中的綠色和生態,其實涉及企業在辦公中的運營成本和健康安全問題。

  價格

  價格是開發商所有努力的終點,而價格也是選址企業選擇寫字樓注重的焦點。買賣雙方即使在此前談得再好,在價格這一關上談不攏也是白費,價格是買賣雙方矛盾的焦點,到最后價格又是買賣雙方矛盾與統一的結合點。

  根據中原地產預測數據顯示,2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右,而新增需求量則將在167萬平方米左右。根據高力國際的最新研究報告顯示,短租現象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年,遠低于房地產市場成熟的國家和地區的辦公樓租約年限:在一些歐美經濟發達國家,如美國、英國、澳大利亞等,辦公樓租約年限一般都在5年以上。

  一句話提示:其實長期穩定的租期無論對寫字樓物業發展商還是租戶來說都是有利的,企業可以利用長期租約在價格上與發展商談判,有時這種談判不一定表現為租價的直接降低,但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間;而一座樓如果能擁有長期的租戶,入住企業則可放心“比鄰而居”。

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